Nonostante il livello rimanga
lontano da quello degli anni scorsi e lontano dalla normalità il mercato dei
mutui immobiliari segna una ripresa, anche grazie alle surroghe e ad una
migliore predisposizione degli istituti di credito.
Una grande differenza rispetto al passato, a cui i consumatori
devono porre grande attenzione, riguarda il fatto che oggi le banche non
applicano un unico spread, ma questo cambia a secondo del valore dell’immobile
(loan to value). Quindi il loan to value è divenuto un elemento essenziale per
poter valutare e determinare il costo di un mutuo.
Ad esempio, se si acquista un immobile da 200.000 euro e si chiede
un mutuo per la metà del valore il loan to value è pari al 50% e le banche
applicheranno uno spread più basso se invece la quota di finanziamento sale
all’80% trattandosi di un cliente meno solido.
Si è chiusa quindi la fase dei mutui facili e a condizioni di
spread vantaggiose anche per quei clienti che di fatto poggiavano l’acquisto
dell’immobile interamente sul mutuo e non su risorse proprie.
Il secondo punto, importantissimo, è che il loan to value non si
determina sulla base del prezzo stipulato con il venditore ma sulla base del
valore determinato dalla perizia di un esperto nominato dalla banca che
deciderà in virtù di criteri oggettivi quali i prezzi corrente in una
determinata zona, lo stato dell’immobile, ecc…
Il rischio che corre l’acquirente è di trovarsi di fronte ad una
perizia sensibilmente inferiore a quanto contrattato con il venditore per il
fatto che la banca il mutuo lo concede sul valore della perizia e quindi il
loan to value sale e di conseguenza cresce lo spread applicato.
Le conseguenze finali per l’acquirente sono di trovarsi a pagare
un mutuo più caro rispetto a quanto preventivato oppure, nel caso il loan to
value superi l’80%, di vedersi revocare (in casi estremi) il mutuo.
È quindi fondamentale, prima della stipula del compromesso,
accertarsi sul valore dell’immobile in conformità con i criteri che saranno
utilizzati dal perito e , in ogni caso tutelarsi, in sede di compromesso,
inserendo la clausola “ acquisto salvo buon fine del mutuo che consente, in
caso di mancata erogazione del mutuo, di ottenere la restituzione della caparra
versata.
Dott.ssa Daniela Bertolone
“Realizzato
nell’ambito del Programma generale di intervento 2013 della Regione Emilia
Romagna con l’utilizzo dei fondi del Ministero dello Sviluppo Economico”
